COLUMNコラム

更新日:2015.06.29

第31回 不動産を取得する際のアレコレについて(その1)

医院の開業にとって切っても切れ離せないのが好立地の不動産物件です。
そこで、今回は「騙された!」とよく聞く話とその注意点について話をしたいと思います。
≪注意点1≫建築をできない土地を買ってしまったという話
「不適合接道」、「再建築不可」、「43条但し書き」の確認です。その中でも、まず確認すべきは「購入する予定の土地が公道に2m以上接道しているか!」です。ただ単に道に面しているだけではダメです。国道、県道、市道などの公の機関が公道として認める道に2m以上の接道があることが必要であり、私道などでは建築の許可は下りません。「42条但し書き」のように役所において例外的に建築を許可することはあったとしても次回建替えができない可能性が大きいので避けた方が良いでしょう。
≪注意点2≫思いの外、土地が狭かったケース
よくある話は、「傾斜地」です。昔の戸建て団地は間知石(けんちいし)で積み立てられてその上に家を建てるケースが多くあります。これは、有効宅地面積が制限されることが多く建てたい家の広さに土地の広さが合うかどうか素人では困難なため協力業者に大まかなレイアウトを描いてもらうと良いでしょう。
また、駐車スペースを考えた際に土の搬出や堀車庫などを考えなくてはならないため費用が掛かる場合がありますのでその点もご注意ください。
≪注意点3≫上水道管、下水道管、電気や都市ガス、が引込めない土地
不動産の売買の際に重要事項説明書に水道、電気、ガスについての引込状況必ず記載していますので、見落とし無きように熟読してください。また、共同私道に面している土地をご検討している際は、既に引込まれているかの確認が必要です。特に医院開業をお考えの場合は、水道の径も確認をしておくと良いでしょう。通常の水道引込径は住宅や小規模の事務所は13mmで問題ないですが、人口透析などをお考えのドクターは20mmの引込み、且つ受水槽を設けなくてはならないでしょう!
自治体の水道局によって異なりますが、病院、クリニックにおいては災害時の断水などを考慮し、受水槽を設けることを推奨しています。
≪注意点4≫不動産購入申込書の提出って何?提出したら絶対購入しないといけないの?
不動産購入申込書(買付証明書ともいう)を提出することにより不動産業者が対象不動産に対して具体的に調査を進め、また売り手側への売買の確認、売買価格の確認をしていくものです。よって、この不動産購入申込書(買付証明書)を提出したからと言って絶対購入しなくてならない訳ではありません。
≪注意点5≫公簿売買の面積が実際購入した土地の面積と異なっていた
「土地売買代金固定型」と言われ実際に測量した面積ではなく登記上の面積で売り買いするケースがありますので、「土地売買代金固定型」か「実測売買」を確認する必要があります。実測売買は正確に実測したデータを元に計算した面積においての売買ですので安心ではあります。しかし、10年以上前のデータや前面道路が新設したなどにより、境界は変更している可能性もありますので、キッチリと家屋調査士を入れて面積、近隣との境界確認を済ませて、購入の印を付くことをお勧めいたします。
≪注意点6≫購入した土地から埴輪や土器が出土した
福岡県においてはよくあるケースだと思います。最近では、埋蔵物があるエリアが解ってきているため「文化財包蔵地」などの記載があります。この場合、埋蔵物の調査をしてから建築に取り掛からなくてはなりませんので工期が延びます。埋蔵物の量や希少価値にもよると思いますが、期間も費用も長期掛ることも多いようです。更に出土した場合、建築許可は下りず、もちろん工事は中断になります。この場合の費用負担については、通常は売り主側が負担する様です。
上記のように、不動産取得の際にさまざまな注意点があります。私共、福神調剤薬局グループでは、医療コンサルティングに長けたスタッフをご用意できるとともに、不動産のご紹介や税務、労務、保険関係及び、集患に関わるホームページ制作、看板設置業者、電子カルテ各メーカー、診察機器等のリース会社の協力を得ることができるため専門的なご質問にもお答えすることが可能です。
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